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作者：劉博團隊

(資料圖)

來源： 劉曉博說財經（ID：liuxb929）

二手房成交從2.3萬套的高峰下滑至5月成交約1.5萬套的低谷，只相隔2個月；二手房掛牌量突破20萬套；5月新房成交 環比4月下跌17.29%……

上海樓市，這輪“降溫”真的破防了！

上海樓市何至于此？其實，全國樓市都在降溫，4-5月全國70個大中城市住宅銷售價格在一直回落，而 上海樓市已消化了一波之前積壓的買房需求，當下需求“青黃不接”，在這種大環境下降溫也就必然。

01

上海新房、二手、土拍萎縮

不過，上海這輪降溫，還是令人出乎意料。

首先看上海的二手房市場。業內普遍認為二手房市場才是真實反映房地產市場的“晴雨表”。因為在大部分城市，它不像新房市場一樣頭上頂著價格審查機制這把“懸劍”，而是一個相對公開的市場，更反映了市場的真實需求。

今年2-3月，上海二手房市場其實還歷經了一波小陽春。據時代財經報道3月報道，上海某中介機構3月份曾出現過每天入職七八十個員工的盛況，而在此之前每天入職員工僅為2、3人。這也側面印證了自2022年以來，2023年3月成交的最火態勢。（如下圖）

但自2-3月份偶逢小陽春以來，上海二手房成交量一降再降，3月成交還在2.36萬套高水位，4月驟然“跳水”至1.73萬套，5月更是不到1.5萬套，環比4月下跌13.7%。

注意，業內普遍認為， 上海二手房的陽春線大致在2.1萬套/月，而榮枯線則在1.5萬套/月。也就是說，5月已經掉到枯榮線以下了。在過去一年，這個成交數量僅高于受疫情放開影響的12月，以及春節假期的1月。

另據克而瑞研究院統計， 2019年至2022年5月，二手房成交量均超2.3萬套，也就是說今年3月的成交僅為這一時間段的均值而已，4-5月份的成交“涼意”撲面而來。

此外，據中原數據顯示，上海二手房4月掛牌量達20萬套左右，創歷史新高。這個數據到底有多恐怖？目前， 全國也僅18個城市掛牌量超10萬套。這些城市包括：

北京、上海、廣州、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、天津、南京、西安、沈陽、大連、合肥、鄭州、哈爾濱、佛山、青島

其中， 超20萬套的城市有上海、重慶、武漢、杭州、成都5城。

新房市場方面， 5月上海成交6628套，環比4月下跌17.29%，此外成交面積下降相當明顯，近半年僅2月因新房供應縮減而導致成交量偏低，余下月份成交面積基本在90萬平以上，月均成交面積為96.04萬平。很明顯，5月78.82萬平可謂跌破新低！

值得一提的是，上海新房市場成交量雖然不及二手房，但 5月搞出的大新聞可謂亂象百生，吸睛不已。

先是中心地段徐匯濱江網紅豪宅盤云錦東方，部分房源買到即可掙到2000萬以上的倒掛空間利潤，吸引不少“結婚黃?！薄按贮S?！薄百Y金黃?！保?不少高倒掛項目被迫延期入市。

比如，計劃于6月初入市但已延期的綠城外灘蘭庭二期，新房單價14.5萬/平，周邊融創外灘壹號院、旅程黃浦灣、華潤外灘九里等二手房掛牌價、成交價普遍去到20萬/平。

此外，上海青浦的“安聯·虹悅”，直接打出 “一成首付”的噱頭。雖然這一手段并非真的只需購房者付一成首付，而是認購一周內付清10%首付款，余下首付款可延期到5個月內付清，但這一手段依舊被官方叫停了。

縱觀 5月開盤的32個項目，有15個開盤“日光”，其中浦東4個，南匯3個，金山2個，余下青浦、閔行、嘉定、靜安、寶山及奉賢各1個。而去化率不足50%的項目，基本位于嘉定、寶山、金山等外圍區域。可見， 當下的上海新房市場，不僅中心地段與邊緣地帶冷熱分明，而且中心地段內部也在分化之中。

此外， 在上海5月啟動認購的29個樓盤中，有13個項目觸發了積分搖號選房。不過，也有好幾個地段良好的網紅盤爆冷，認購率低于預期以至于無法觸發積分，比如上圖所示的開盤當日去化未達100%的世紀前灘天御，以及保利·和頌、寶華桃浦紫薇花園、大華錦宸府等項目。

這里需要解釋的是， 上海樓市有一種獨特的玩法，它就是積分制度。

購房者在認購時，需要按照“計分制”規則，自行填報家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及社保情況五大因素。10天內，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，確認積分。

比如認購人數超過樓盤供應量時，則會觸發積分。其中，按照一定比例，分高者可以參與搖號。比如，一座樓盤有400套房，認購人數有1000人，入圍搖號的人數在1：1.3，那么只有積分最高的520人可以參與搖號。其中，最后一位分值的所有人，都可入圍搖號。

新房與二手房的涼意，猶如“冷氣外溢”般傳導至今年上海的土拍。

今年4月開啟的上海第一批集中供地的19宗宅地雖然平均溢價率為7.3%，但是總體出讓金額僅約519億，而2022年第一批集中土拍36宗宅地攬金約835億，第二批34宗宅地約780億，第三批35宗宅地約1054億。

而近期上海公布的第二批擬供商品住宅用地項目清單，也僅25宗宅地，遠低于去年每批次三十多宗的水平，可見當下的市場信心不足，上海也無法做到大規模供地。

上海樓市乃至一線城市降溫，一度有媒體建議放松政策。此外，不少“民間樓市決策師”也紛紛出來“出謀劃策”。

但是這個放松的傳聞，很快就夭折了。 一線城市短期內不會放松，上海樓市降溫可能還會持續一段時間。但從另一個角度看，降溫以及調控機制可以讓房價在一定時間內維持在一定范圍，利好不少購房者，特別是限價的新盤，對于資金比較充裕的買家而言是個不錯的選擇。因此，從中長期看，上海樓市還是有價值的。

02

上海樓市

核心價值在1+5城市新格局

面對偌大的上海，購房者應該怎么買？

無論是你是剛需，還是改善，都應該關注 上?！?+5”的城市新格局。1是指上海的主城區，5則是嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城。（如下圖）

首先來看主城區，核心節點主要有一個中央活力區，以及花木龍陽路、江灣五角場、真如、虹橋、莘莊、吳淞、金橋、張江、川沙等9個主城區的城市副中心，而后者主要承接分散中央活動區的壓力。 縱觀整個主城區，相當值得關注的是中央活力區和虹橋城市副中心。

其中，中央活力區既包含了圖中黃浦江北段的 人民廣場、新天地、外灘、陸家嘴等傳統商業區；也涵蓋了圖中黃浦江南段的 世博地區、徐匯濱江、前灘等新興板塊，前文提及新房去化爆冷的項目，就位于這里。但整體而言，整個中央活力區價格高企，一般只適合改善型買房需求的群體。

虹橋既是綜合樞紐，也集科技創新、總部經濟、會展文化等于一體，無論政策面，還是產業發展實力，都非常兇猛。值得注意的是，今年整個大虹橋的供應都非常少，供需矛盾比較突出，截止目前入市的3個批次供應套數不過寥寥數百套。而2022年供應8856套，卻有1.9萬組總認購；2021年供應4456套，1.2萬組總認購。

至于5大新城，近兩年上海將之定位全面提升為 “獨立的綜合性節點城市”“長三角新的增長極”“上海都市圈第一圈層”，這是一個重大歷史轉折，也是必由之路。

縱觀全球國際大都市，城市發展格局都是從最初的中心區幾經膨脹裂變，最終形成城市復合化多中心的結構。譬如，從1991年至2015年，東京、紐約都市核心區半徑分別增長了71%、60%， 而上海都市核心區半徑增長達到了驚人的360%！

上海飛速分裂出新的中心，其實就在于中心城區人口壓力過大。也正因此， 5大新城獲得了跟中心城區差異化的住房、土地政策，并放寬了落戶條件。

眾所周知，中國各大城市里戶口最難獲得的是北京，其次是上海。外地居民要在上海落戶，從“居住證”到“拿戶口”一般需要7年。此前，上海對部分地區符合條件的居民，開放了5年和3年兩條特別通道，但分別在臨港片區、張江科學城。而在5大新城，“居轉戶”可優惠至5年。

5大新城的人口容量，也從以前規劃的大多60萬到75萬人，大幅提升到了2035年目標100萬人以上。

這里值得注意的是，通常對于大城市的定義是，城區常住人口為100至500萬人，其中其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。很明顯， 上海這5大新城的規?？梢苑Q得上是Ⅱ型大城市。

這幾個Ⅱ型大城市應該怎么買？

從城市發展導向看， 嘉定新城、青浦新城、松江新城身具長三角一體發展的重擔，奉賢新城、南匯新城則重點面向臨港片區。

在共同點上，“十四五”期間5大新城的目標是，30分鐘新城內部通勤及聯系周邊中心鎮，45分鐘到達近滬城市、中心城和相鄰新城，60分鐘銜接國際級樞紐，且每座新城至少擁有1家三級綜合性醫院、1個市級體育設施以及1處大型文化場館。

教育方面則各顯特色。目前，各大新城已舉辦上海中學東校（南匯新城）、交大附中嘉定分校、復旦附中青浦分校、格致中學奉賢校區等學校。未來，松江新城引進1所市實驗性示范性高中辦分校、推進上外云間學校建設；南匯新城籌辦華東師范大學二附中臨港校區；嘉定一中、青浦高級中學、松江二中、奉賢中學等新城所在區的市實驗性示范性高中內涵特色建設也將得到加強。

可以說，對于這5大新城， 在“房住不炒”的時代，普通人更應該關注符合自身的居住配套和舒適度亮點。

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