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【資料圖】

臨深跌最慘的，不是惠州，而是東莞。惠州臨深，目前均價11000-15000，相當于19年的價格。東莞臨深，跌最多的不是長安，不是黃江，也不是塘廈，而是鳳崗。鳳崗的臨深代表大盤——大運城邦，成交價已跌回2016年。2008年，益田集團拿下了鳳崗緊臨大運的百萬平米地塊，開發了東莞臨深的著名樓盤——大運城邦。2009年，大運城邦一期開盤8000；2013年，三期開盤13000；2015年，悅城開盤19000。到2016年，大運城邦的二手房成交價已經超25000。2017-2019年，大運城邦橫盤微漲，徘徊在26000-29000之間。2020年，東莞再次大漲，松山湖和南城，還有臨深的黃江和大朗，都漲瘋了，快翻倍了。鳳崗卻漲不動了，這么大一波行情，大運城邦只漲了10-15個點，最高沖到35000，就沖不動了。漲漲不動，跌卻沒少跌，這兩年的大運城邦一路跌，現在成交價23000-25000，跌足了30%。但是你在2015年之前買的還是賺的，虧的是那些追高的高位接盤俠。這個價格重回2016年，已經接近2015，對比其他臨深片區，鳳崗明顯回撤更深，跌的更慘。都是臨深，為什么鳳崗回撤這么狠？最主要的原因鳳崗前幾年漲太多了，高處不勝寒。漲跌是對稱的，漲有多猛烈跌有多慘烈。漲的多的原因，是15、16年還沒有西貴東賤的概念，當年只以距離論英雄。鳳崗離大運最近，離深圳中心區最近，自然被吹的最高。跌多的原因是2019年風向變了，東部不值錢了，西部和光明卻爆了，風水輪流轉，大王輪流當。這個所謂風向只是外因，跌多了不一定漲，但漲多了必然會跌。其次是盤太大了，除了大運城邦這個百萬平米的大盤，還有名流印象，中海云麓，都是幾十萬平的大盤。目前，大運城邦的拋盤量超600套，名流印象也有300套，這么大的拋盤量，產品又同質化，結果必然是價格踩踏。買房不要買這些大盤更不能買百萬規模的超級大盤。三是價格比對。鳳崗離深圳再近，總近不過真大運吧，大運城邦再標榜自己叫大運城邦，你還是東莞的房子吧。四是投資客實在太多了。比起惠州，大運城邦的自住客確實要多，但投資客也不少，畢竟盤子太大，深圳客又喜歡買臨深，所以投資自住幾乎是一半一半的比例。凡投資客占比高的樓盤，淡季都扛不住，這是規律。