中報觀察｜代建與物業 朗詩轉型中途
時間：2023-08-31 10:33:31
觀點網 在房地產市場調整期，代建賽道因輕資產成為多家房企搶占的賽道。
8月28日，于2021年宣布轉型代建賽道的朗詩綠色管理發布2023年中期業績公告：期內錄得收入39.64億元，同比下降31%；毛利約為7.28億元，同比下降37.8%；毛利率約為18.4%，去年毛利率為20.4%；歸母凈虧損3655萬元，較去年同期虧損3.9億元大幅收窄。
(資料圖)
專注代建是朗詩應對市場環境做出的改變，但從目前收入情況看，物業銷售依然是主要營收來源，房地產開發及銷售營收占比達到約95%，管理服務占比約為5%，租金及管理費收入占比較小。
朗詩表示，多年來，公司始終在探索從重資產傳統內房模式向資產輕型化的轉型之路，希望自己不僅能夠成為一家具輕資產操盤能力的品牌服務商，也兼備一定的投資能力，以踐行“地產投行+綠色建商”的戰略定位。
與此同時，作為物業平臺，朗詩綠色生活在作出一些改變，比如加大多元業態的發展，加速發展非住宅業態領域。
期內，朗詩綠色生活收入有所提升，達到約4.83億元，較上年同期收入約4.18億元增加約15.6%。
代建的步伐
根據公告，朗詩綠色管理的收入主要是中國內地房地產開發及銷售；美國房地產開發及銷售；管理服務及辦公室物業投資。
上半年，朗詩實現營業收入39.64億元，同比下降約31%。其中，來自物業銷售收入約為37.5億元，占比高達94.57%。
期內，朗詩綠色管理合并范圍內附屬公司確認物業銷售收入為37.5億元（2022年上半年54.7億元），總銷售面積分別約為206,547平方米，主要是來自中國地區的成都熙華天璽、西安未來街區、成都未來家和美國地區的Eastmark、EllisTownCountry、Lavender、OntarioVanderEyk、SunriseRanch、HanoverLakes、Cypress等項目。
其中，中國地區平均銷售價格約為每平方米35010元，美國地區平均銷售價格約為每平方米18000元。
期內，朗詩出品簽約銷售額約為111.6億元，對應簽約建筑面積約為56.3萬平方米。
營收內來自開發代建服務收入約為2.13億元，較去年同期2.83億元下降24.7%，占比約為5.38%%。于2023上半年，朗詩新增開發代建服務合同額約為2.6億元。
項目拓展上，上半年，朗詩分別于蘇州、佛山、重慶、無錫和泰州共獲取9個項目，獲取項目均為開發銷售型物業，且均為開發代建服務項目，新增可售貨值245.9億元，新增可售面積112.2萬平方米；新增開發代建服務合同額約為2.58億元，較上年同期增加約4.4%。
2023年上半年，朗詩共獲取了15個輕資產項目（含鎖定），包括開發代建服務項目、技術輸出、咨詢服務及營銷代理等，共帶來合同額近4億元；其中9個項目已落地。
截至2023年6月30日，由朗詩提供代建服務及進行小股操盤的項目共計99個，總可售面積547.9萬平方米，預計可售貨值達1,087.7億元，占中國地區總累計貨值的94%。
項目儲備方面，截至期末，朗詩擁有儲備項目總可售面積為744萬平方米及預計可售貨值約為1434.6億元。其中，中國地區累計可售貨值為1156.1億元，一線及新一線城市占比約55%，長三角及大灣區占比近八成；美國地區累計可售貨值約為278.5億元，加利福尼亞州占比16%，亞利桑那州占比31%；佛羅里達及得克薩斯州合計占比49%。
按權益比例計算，朗詩應占項目儲備可售面積為197.57萬平方米，預計可售貨值約為
358.7億元；集團開發代建服務項目共73個，可售面積522.15萬平方米，較去年同期大幅增長，預計可售貨值約為998.5億元。
另外，朗詩持有出租型物業總建筑面積為8.05萬平方米，應占權益部分建筑面積為4.68萬平米。
已售未結方面，于2023年6月30日，該集團累計已售未入賬物業面積為136.69萬平米，金額約為214.5億元。其中，集團應占權益下的已售未入賬物業面積為63.87萬平米，金額約為100.8億元。
從經營數據上看，朗詩的收入、毛利等指標仍然承壓，利潤虧損幅度則有所收窄，期內歸母凈利潤虧損3655萬元，去年同期為虧損3.9億元。
觀點新媒體獲悉，期內凈利潤虧損收窄主要有兩方面原因：
一方面，期內金融和合約資產減值損失凈額有所收窄。公告顯示，截至6月末，朗詩金融資產減值虧損轉回凈額約為0.36億元，而去年同期的撥備約為1.75億元。
另一方面，來自合營企業的投資收益則大幅提高，上半年應占合營企業凈利潤為0.49億元，而去年同期為虧損3.01億元。
在流動性方面，于2023年6月30日，朗詩流動負債超過流動資產31.12億元，于期末，其債務總計約為71.7億元，主要包括貸款、銀行借款、優先債券及EB–5融資凈負債總計約為62.9億元，短期債務比例約為13.8%，長期債務比例約為86.2%。
期末，朗詩受限制現金以及現金及現金等價物從2022年末12.52億元降至8.74億元。
朗詩表示，已制定若干計劃及措施以減輕流動資金的壓力及改善現金流，包括但不限于積極調整銷售及預售活動、與主要建筑商及供應商保持持續溝通、與違約優先票據持有人協商以達成協議、與潛在買方接洽出售資產等措施。
物業的改變
作為物業平臺，朗詩綠色生活也同樣在作出改變。
期內，朗詩綠色生活收益約4.83億元，同比增長15.6%；錄得毛利為約0.87億元，同比減少17.1%；毛利率為18%，較2022年同期毛利率約25.1%減少約7.1個百分點。
朗詩綠色生活于公告中指，毛利率降低是由于物業管理服務人工成本上漲、受地產行業周期性影響案場服務、物業代理服務及物業諮詢服務毛利率有所下降。
期內，朗詩綠色生活歸屬股東凈利潤1346萬元，同比減少40.33%；凈利率為約2.9%，較上年同期約5.7%減少2.8個百分點。
按具體業務劃分來看，物業管理服務實現收入約3.6億元，占總收入約74.5%，同比增長30%；社區增值服務實現收入約0.40億元，占總收入約8.3%，同比增長21.2%；非業主增值服務實現收入約0.70億元，占總收入約14.5%；年度新增業務板塊公寓經營及管理服務實現收入約0.13億元，占總收入約2.7%。
期內，朗詩綠色生活獲取新項目數量16個，管理規模達193萬平方米，同時主動退出運營效益不達預期項目。截至2023年6月30日，在管建筑面積約為3064萬平方米，較2022年12月31日在管建筑面積凈增長約5%，純第三方拓展規模約占總在管面積的57.9%。
拓展方面，2023年3月，朗詩綠色生活成功收購朗詩寓輕資產業務，在管一萬余間輕資產委托管理公寓，覆蓋13個一二線城市，意在加速布局物業、租售、長租公寓等一體化生活平臺，深耕長三角區域，提升區域濃度。
朗詩綠色生活在加大多元業態的發展，加速發展非住宅業態領域，期內于市場競得非住宅業態數量市場投拓總數量的58.3%，其中包括蘇州長三角機器人與人工智能研究院、京東昆山花橋產業園（二期）等項目。
商業及寫字樓賽道方面，截至6月30日，朗詩綠色生活來自商業及寫字樓項目的新增合約建筑面積約為25萬平米，當前在管建筑面積約達到139萬平米，收入同比增長約15.6%。
城市服務方面，上半年朗詩綠色生活成功中標的四維能源產業園項目、渦陽陽光電源產業園項目等項目。
截至期末，朗詩綠色生活的簽約建筑面積約為3869萬平方米，上半年新增合約建筑面積約為227萬平方米，其中來自獨立第三方的新增合約建筑面積占比達92.5%。
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