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6月22日，端午假期第一天，濱海潤府的現場工作人員多在為客戶搖號而忙碌著。

這是東莞濱海灣新區首個住宅樓盤，開發商為華潤置地和濱海灣置業。今年6月12日取證，首期共推出224套房源，備案價為4.44萬元/平方米。

“現在已經有283組客戶參與搖號了。”項目置業顧問林聰向記者介紹，“端午假期活動？不存在的，現在能不能搖中還要看運氣。”

【資料圖】

正在施工的濱海潤府項目 每經記者 陳榮浩 攝

個別區域房價直追深圳

濱海灣新區是東莞2019年成立的新區，成立以來鮮有關于該片區的項目報道。

6月22日上午，記者來到該片區時，不少項目正在施工。其中濱海灣新區與長安（注：濱海灣新區原隸屬于東莞市長安鎮，但因為發展的需求，2019年劃分為新區，與深圳前海合作區隔河相望）的其他鎮區相比，整體已煥然一新，道路較為寬敞，綠化植被覆蓋充分，儼然一副深圳前海的模樣，與長安其他區域形成鮮明對比。

今年6月12日，濱海潤府拿到預售證，備案價4.4萬元/平方米，成為濱海灣新區第一個入市的住宅樓盤，同時該備案價也刷新了2021年時長安萬科臻山府4.06萬元/平方米備案價記錄，成為長安鎮樓盤備案價新高。

這在東莞屬于價格偏高的區域了，就算與深圳對比，也已經超過了坪山和大鵬的新房均價，直追深圳光明和沙井。如沙井的云海臻府，備案價為4.61萬元/平方米；光明公明片區的深業云筑，備案價4.42萬元/平方米。

據東莞房天下數據，目前東莞長安新房的銷售均價為37085元/平方米，據此看，濱海潤府的銷售價格要遠高于市場銷售均價。

對于為何價格為何會這么高，林聰回應道，“如果你開車過來，應該也能看到長安兩種截然不同的界面，一邊是城中村林立，而濱海灣新區整體對標深圳前海。”

林聰提到，這個價格，可能也夠上車深圳光明和沙井的部分樓盤，但從區位來講，濱海灣新區同樣不虛。

“南城、松山湖和濱海灣，你要留意就會發現，華潤也只在這三個區域開發了項目，而且濱海灣這邊也都是華潤在統籌開發，包括學校、文體公園等都是華潤在代建，周邊商城、學校、地鐵等配置齊全，附近還有vivo總部、歐菲光科技中心等產業。”

不過長安某房產中介鐘平表示：“濱海灣新區還處于起步階段，發展成熟預計最少得5-10年時間，考慮這邊的話可能要接受長期施工噪音、粉塵、出行不便等影響，但熬過去了整體規劃還是很不錯的。”

不再關心房價是否上漲

記者注意到，置業顧問、房產中介頻繁提及的南城、松山湖、濱海灣三個片區，新房價格這幾年一直水漲船高。

結合東莞住房和城鄉建設局相關數據和公開資料梳理，這三個片區今年不少樓盤已經要追上深圳沙井和光明部分新盤。比如，位于南城片區的華潤悅府備案價在5.8萬-6.3萬元/平方米，萬科臻灣府5.69萬-6.5萬元/平方米，中海源鏡5.5萬-5.70萬元/平方米。

而且從這些盤的去化情況來看，要遠優于東莞市場上的其他樓盤。無論是即將開盤（6月24日）的濱海潤府，224套房源吸引284組客戶凍資；還是已開盤的萬科松悅花園、華潤悅府等，不是售罄就是去化在9成以上。

但這并非東莞樓市常態，用鐘平的話來說就是，“旱的旱死，澇的澇死。這就是東莞樓市現狀。除了南城CBD、松山湖、濱海灣三個片區房價比較堅挺外，其他片區基本都已成為買方市場了。”

據克而瑞東莞數據，5月，東莞商品住宅供求量價均下跌，供應面積為17.9萬平方米，環比下降37.7%，同比仍上漲17.9％；成交面積為21.81萬平方米，環比下滑21%，同比上漲8.7%。5月網簽均價為35403元/平方米。

并非每個樓盤都有勇氣告訴潛在購房者“能不能搖中得看運氣”，記者注意到，各種節假日期間，東莞更多的開發商是在想著通過促銷送禮的姿態，“只要你買，我就敢送”。不少樓盤在端午期間的讓利程度還比較大，直接把讓利幅度標到了海報上，比如勁減50萬元、63萬元。

“目前東莞的房地產市場，整體呈現兩個分化，價格分化和需求分化，這也就導致不少改善型戶型反而賣得更好。”東莞中原地產研究院執行院長車德銳此前在接受記者采訪時提到，“從供需關系來看，東莞市場的需求在大灣區還是相對強勁的，但置業者關注點在轉變，向關注產品品質和服務轉變，而不再是像過去一樣更關心房價是否上漲。”

（應受訪者要求，文中鐘平、林聰為化名）