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(資料圖片)

韓國房地產(chǎn)市場近來成為輿論的風(fēng)口浪尖。中國社交媒體上近日流傳韓國全租房“爆雷”導(dǎo)致首爾房價(jià)暴跌的聲音。據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐韓國特約記者調(diào)查，近期韓國樓市波動(dòng)幅度被輿論夸大，但其獨(dú)特的全租房制度的確在經(jīng)歷前所未有的信任危機(jī)。房地產(chǎn)專家表示，韓國全租房引發(fā)的市場風(fēng)波也對中國房地產(chǎn)市場起到警示，需嚴(yán)控沒有產(chǎn)權(quán)的“二房東”過度介入金融杠桿。

歷史悠久卻有大隱患

在韓國的租房市場中，除了傳統(tǒng)的月租制度，存在“全租房”這一特有租房制度，即房客向房東提供房屋價(jià)值60%-70%的保證金，便可無租金入住的制度。

詐騙不斷帶來信任危機(jī)

“全租房模式助推了‘炒房’，加大租賃市場和產(chǎn)權(quán)房市場的風(fēng)險(xiǎn)。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙秀池教授14日對《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者分析稱，全租房是一種市場行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房價(jià)上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實(shí)現(xiàn)套利。但一旦市場出現(xiàn)波動(dòng)，貸款和押金無法償還，便容易形成詐騙。

專家：防范“二房東”過度融資

遭遇重重質(zhì)疑的全租房制度為什么在韓國沒被廢除呢？《京鄉(xiāng)新聞》認(rèn)為，月租房的居住成本要大于全租房。盡管全租房保證金帶來很多風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟不是銀行貸款，相當(dāng)于房東和房客之間的“無息借用資金”。考慮到韓國當(dāng)前社會(huì)現(xiàn)實(shí)，取消全租房制度恐怕將讓普通韓國租房人的租房成本進(jìn)一步提升。因此，韓國政府始終無法根除這一房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

對于韓國地產(chǎn)的這一模式給中國帶來的警示，趙秀池表示，中國在大力發(fā)展長租公寓過程中，由于租金貸監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)過長租公寓“爆雷”的事件。從政府監(jiān)管角度，對租賃市場的貸款發(fā)放要謹(jǐn)慎，尤其要防范“二房東”過度融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。過度鼓勵(lì)“二房東”發(fā)展，會(huì)加大承租人的成本和租賃市場的風(fēng)險(xiǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)背景下，應(yīng)該建立政府租賃平臺(tái)，鼓勵(lì)租賃雙方“手拉手”直接交易。（環(huán)球時(shí)報(bào)2023年6月15日）

趙秀池教授從事城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)金融的教學(xué)與研究30余年，很多政策建議已經(jīng)轉(zhuǎn)化為政府政策。目前為首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院土地資源管理學(xué)院碩士生導(dǎo)師、京津冀房地產(chǎn)研究院院長、2022與2023年中國大學(xué)高貢獻(xiàn)學(xué)者。兼任北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、北京市委法律顧問、住房保障決策咨詢專家、北京市房屋鑒定委員會(huì)專家......經(jīng)常接受各種媒體各種采訪，新浪微博粉絲達(dá)77萬，歡迎在新浪微博互動(dòng)。歡迎報(bào)考首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源管理學(xué)碩、公共管理專碩、本科公共管理大類專業(yè)（含土地資源管理專業(yè)）