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對于市場比較期待的LPR數據，并沒有給大家驚喜，反而會有一些小失落。

一、LPR對稱下調10BP，沒有驚喜

（一）2023年6月20日09：15，1年期與5年期以上LPR公布，分別下調10BP至3.55%和4.20%，幅度和7天OMO利率、1年期MLF利率以及SLF利率保持一致，沒有超出市場預期，即1年期與5年期以上LPR沒有出現超預期的非對稱式調整（5年期以上LPR也沒有如市場預期那樣大幅下調15BP）。

(相關資料圖)

所以我們看到，LPR調整后，市場反應并不積極，房地產股票均出現明顯下挫。

（二）本次LPR調整意味著，自2022年8月22日以來，時隔10個月后，LPR重新邁入調整通道，且目前看這一通道仍在開著，即不排除后續LPR再次下調。

（三）本次LPR調整后，5年期與1年期LPR的利差以及1年期LPR與1年期MLF利率的利差均分別繼續保持在65BP和90BP的空間上，體現出政策層面對利差空間的呵護。

（四）除房貸利率下調外，1年期LPR下調10BP也意味著新發放貸款利率亦會繼續下行，即前期存款利率下調一定程度上在貸款端得到了體現，銀行從央行得到了多次好處，最終都要通過貸款端讓利于實體。

二、LPR調整意味著理論上首套與二套房貸利率的“全國底”分別降至4%和4.80%

（一）2019年8，中國人民銀行發布16號公告，明確自2019年10月8日起，首套與二套商業性個人住房貸款利率分別不得低于相應期限LPR及相應期限LPR率加60個基點，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

（二）不過2022年5月15日，央行和銀保監會聯合發布的《關于調整差別化住房首套住房信貸政策有關問題的通知》（銀發（2022）115號）對上述規定進行了調整，即首套房貸利率的下限為不低于相應期限LPR減20個基點，二套房貸利率不變。

這意味著，本次LPR調整后，首套與二套房貸利率的下限將分別降至4%和4.80%。

三、本次LPR調整只是順勢而為：目前主要城市的首套房貸利率已經降至4%附近

根據貝殼研究院公布的數據，目前103個重點城市的首套房貸利率已經降至4%，達到前文提及的“全國底”，而實際上自今年2月以來首套房貸利率已經由4.10%累計下調10BP，這意味著主要城市的首套房貸利率已經早于本次LPR調整之前（自2022年11月以來）便已突破了先前的“全國底”，因此可以說本次LPR調整只不過是順勢而為而已。

四、不要多想，房貸利率下調只是為了“保交樓”

（一）從央行公布的LPR調整結果以及103個重點城市的房貸利率來看，房貸利率下調的真正用意是為了“保交樓”。一個典型的例證是，自2022年10月以來103個重點城市的二套房貸利率始終保持在4.91%的水平上，而同期首套房貸利率累計下降15BP，這意味著通過降低首套房貸利率鼓勵購買以新房為主的首套房是政策鼓勵及努力方向。

所以與之相對應的是，市場上有些投資者比較看好地產行業的“竣工端”，但這種觀點值得商榷，短期內沒有住房消費支撐的“竣工端”并不牢固。

（二）本次首套與二套房貸利率的“全國底”同步下調10BP意味著，那些已經擁有首套房的市場主體也被鼓勵加入到支持“保交樓”的隊伍中，以釋放其“需求”。

這就像汽車行業中的一句話“汽車消費要靠中老年人，年輕人是靠不住的”，地產行業“去庫存”同樣如此。

（三）那究竟什么樣的“房貸利率調整”才不僅僅是為了“保交樓”呢？很顯然，存量房貸利率調整才是。目前首套房貸利率與二套房貸利率下限已經分別移至4%和4.80%，但在2020年之前購房的那批人仍有很多在承擔“5%以上”的房貸利率成本，這在一定程度上嚴重限制了其消費能力。不過，存量房貸利率的調整顯然并非易事，會面臨商業銀行在內的較多阻力（包括合規方面）。

五、各地可以“因城施策”：大部分城市的首套房貸利率會逐步移至4%以下

（一）前文之所以稱4%和4.80%為首套和二套房貸利率的“全國底”，原因是各地還可以根據自身實際情況，在全國底的基礎上“因城施策”。也即目前房貸利率、首付比例的確定，采用全國、城市、銀行三層定價機制，每一層的變化都有可能引發具體利率變動，這就意味著房貸利率從全國到地方，實際上是在執行因城施的差異化原則。具體看，

1、金融管理部門通過5年期以上LPR在全國層面給出房貸利率的（姑且稱之為“全國底”），如目前首套房利率的底為“5年期以上LPR-20BP”，二套房利率的底則為“5年期以上LPR+60BP”。這里的“全國底”為不能突破的下限。

2、各地方在堅持因城施策這一原則的基礎上，決定在“全國底”的基礎上加多少基點或不加，姑且稱之為“地方底”。

3、各銀行結合自身經營、監管指導、客戶資質等因素，自主決定在“地方底”的基礎上加多少基點或不加。

（二）特別是，2022年9月與12月，央行與原銀保監會連續發布兩份文件，允許部分城市新建商品住宅價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性放寬首套房貸利率下限。這意味著，部分“去庫存”壓力較大的城市在房貸利率上有更多靈活度。具體看，

1、2022年9月29日，央行與銀保監會發布通知，明確以下政策調整要求：（1）對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；（2）上述條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

2、2022年12月30日，央行與銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，明確（1）自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估；（2）對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；（3）對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

（三）從這個角度看，4%的首套房貸利率下限在大部分城市守不住，所以未來首套房貸利率逐步移至4%以下應是比較明確的。根據國家統計局公布的今年5月70個大中城市新建與二手住宅價格環比變動情況，意味著“去庫存”壓力已有蔓延之勢。

1、就新房住宅來看，有24個城市回落，回落城市數量環比增加17個，分別為長春、南京、廈門、鄭州、深圳、昆明、重慶、唐山、包頭、丹東、無錫、溫州、贛州、濟寧、岳陽、常德、惠州、桂林、南充、遵義。

2、就二手住宅來看，回落城市數量達到55個，環比增加21個，分別為北京、濟寧、杭州、武漢、重慶、惠州、岳陽、西安、哈爾濱、唐山、寧波、錦州、牡丹江、南寧、貴陽、平頂山、濟南、丹東、襄陽、廣州、九江、銀川、包頭、深圳。

可以看出，二手住宅價格的壓力更大，新房與二手房之間出現分化，表明市場對地產行業的預期在進一步走弱，其消費品屬性更強，投資屬性減弱。

六、LPR調整的背景：地產行業的困境有所加劇，但料本次調整對解決困境意義不大

（一）本次LPR調整的背景之一是，前期地產行業銷售端的修復似乎已經開始按下暫停鍵，保交樓工作也開始面臨問題，地產行業投資端、新開工、施工等領域均面臨較大問題，且困境有所加大。例如，今年1-5月，商品房銷售額同比增長8.40%，環比下降0.40個百分點。同時，今年1-5月商品房銷售面積同比下降0.90%（收窄幅度擴大0.50個百分點），顯然出地產行業銷售端在一季度好轉后，5月重新轉弱。

再比如，地產行業的其它指標呈現出更多問題，今年1-5月施工與新開工面積累計同比分別下降6.20%和22.60%（較1-4月分別擴大0.6和1.4個百分點），反映出當前施工與新開工動力仍顯不足。

（二）不過，筆者認為，本次LPR調整對解決地產行業的問題幫助不大，效果應不會理想。這主要是因為，導致當前地產行業困境的根本原因是市場對經濟基本面預期偏弱、信心不足，對地產行業的預期更是降至冰點，短期內政策面與市場面均很難改變。因此，在經濟基本面向上的過程中，LPR調整也許能夠起到“去庫存”的作用，但在下行且會持續的大背景下，LPR調整只能起到“治標不治本”的作用，甚至連“治標”的作用也起不到。