窺報|增收增利，招商蛇口提前躋身行業前五
時間：2023-08-31 14:02:35
跨過半程，招商蛇口提前晉級至“五強”。
8月28日晚間，招商蛇口（001979.SZ）披露2023年半年報。截至2023年6月，招商蛇口簽約銷售面積達到683.96萬平方米，同比增長40.30%；累計簽約銷售金額為1,664.36億元，同比增長40.07%。
(資料圖)
與整個地產行業增速放緩形成對比，招商蛇口呈現出在銷售排名、利潤和股東回報方面逆勢增長，如此更能體現出其抵御行業周期發展的韌性所在。
更令人期待的是，隨著“認房不認貸”政策的實施，改善型需求的釋放將進一步提振市場活力。如此背景之下，一直穩健前行的招商蛇口正迎來有利的發展時機。
提前躋身“五強”
2023年年初，招商蛇口喊出“國內房地產行業的前5名”的目標。今年時間過半，根據機構發布的上半年房企銷售排行榜數據，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業第五。從目標完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標也已完成過半。
更為關鍵的是，招商蛇口在銷售規模“提前進入五強”的背后，更是實現了收入和利潤的雙增長。2023年上半年，招商蛇口堅持有質量地規模增長, 持續提升市場洞察能力，多措并舉推進存貨去化，通過“一城一模板”持續加強項目操盤管理能力，以數字化賦能監督可研兌現，實現營業收入約514.42億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為21.52億元，同比分別增長了14.09%。
通過觀察發現，招商蛇口合理的城市布局是其業績穩步增長的關鍵因素。
根據第三方研究機構中指研究院發布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4位。
在2023年上半年，招商蛇口堅定區域聚焦、城市深耕，把握投資節奏，共獲得了25宗地塊，總建筑面積約為238萬平方米，權益地價達到345億元。
上半年，招商蛇口在“強心30城”中的投資占比達到100%，其中“核心6 10城”的投資占比為98%。公司的資源進一步聚焦在一線城市如北京、上海、深圳，以及重點城市如杭州、蘇州、廈門。僅在北京，招商蛇口就成功獲得了3個項目，地價投入高達88億元。
目前，招商蛇口實現了營收和利潤的雙重增長，擁有豐富且廣泛的土地儲備，預示著其將繼續在穩健增長的道路上前進。
令人欣喜的是，招商蛇口在資本市場上也表現出色。
南油和前海實業股權的收購重組是一個典范。招商蛇口的這一方案從提出到注冊生效僅用時95天，從注冊生效到重組標的資產過戶僅用時10天。
市場普遍認為，招商蛇口項目在實際操作中的快速落地，將為上市房企的并購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。對于招商蛇口來說，這預示著通過A股并購交易加碼優質資產，獲得了資本市場的高度認可。此外，通過這次重組交易，招商蛇口進一步增強了對前海自貿投資的控制權，加強了前海優勢資源，抓住了前海政策機遇，提升了其在粵港澳大灣區重要區域的資源價值。
牢牢把握“財務安全區”
高增長的銷售額和強勁的盈利都是在企業穩健發展的基礎上建立的。在地產格局不斷變化的背景下，企業的首要關切是財務健康。
招商蛇口表示，公司始終堅持穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終保持在安全范圍內，并不斷進行優化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09，皆在“三道紅線”綠檔范圍。
到期債券按時兌付進一步確保了財務安全。根據統計，今年7-8月，招商蛇口公開市場到期債務近70億元，均已如期兌付。
得益于穩健的財務和經營實力，招商蛇口在融資方面擁有巨大優勢。
招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，降本成效顯著。根據半年報數據，2023年上半年，公司新增了138億元的公司債注冊，新增了74.9億元的公開市場融資，這些債券的票面利率均為同期內房企債券利率的最低水平。上半年的綜合資金成本為3.65%，較年初下降了24個基點。
REITs和ESG的雙重驅動
招商蛇口在地產開發收獲滿滿之余，展現出更引人矚目的高質量發展道路。
基礎設施REITs的擴募上市便是例證。2021年6月21日，博時蛇口產園REIT作為國內公募REITs首批項目，在深交所成功上市；今年6月16日，正值上市兩周年之際，博時蛇口產園REIT的擴募份額也正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。
據透露，招商蛇口充分利用已有的REITs平臺和REITs試點政策，著重發展商業、寫字樓、產業園區等資產運營業務，實現持續的資產運營收益。
市場分析人士認為，對于地產公司來說，資產運營業務是業績增長和支撐的關鍵點，公募REITs不僅為企業實現運營收益和資產增值收益提供了便捷渠道，而且在打通募資、投資、管理、退出的通道，降低財務風險等方面發揮了關鍵作用。
ESG方面，作為綠色人居的先驅和實踐者，招商蛇口在行業內起到了示范引領的作用，因出色的可持續發展管理能力，榮獲“A股2023房企ESG第一名”。
在雙碳行動的引領下，招商蛇口加速低碳建筑的重大技術攻關。在2023年上半年，超低能耗建筑累計達到159.8萬平方米，近零能耗和零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年新增的裝配式建筑面積為298.5萬平方米，占新開工項目面積的93.5%。公司還新增了36個綠色建筑項目，新增建筑面積為442.24萬平方米。截至2023年6月底，公司累計建設了467個綠色建筑項目，總建筑面積達到5,703.61萬平方米。據透露，招商蛇口計劃在商業、辦公、園區等項目上安裝屋頂太陽能光伏板，目標是在2025年將綠色清潔能源應用項目的比例提高至50%。這意味著將減少超過30萬噸的碳排放，占總減排量的50.2%。
近日，國際權威指數機構摩根士丹利資本國際公司（“MSCI”）公布了最新ESG評級結果。憑借在ESG三個維度的優異表現，招商蛇口MSCI ESG評級達到A級，位列A股房地產上市公司MSCI最高評級，表明招商蛇口可持續發展的多年深耕再次贏得了資本市場的高度認可。
通過在核心城市的深耕和積累優質土地儲備，招商蛇口將財務健康放在首位，堅守“財務安全區”，借助“融資通暢”的優勢，結合REITs和ESG的雙重驅動，隨著地產市場的變化，招商蛇口將持續堅守長期主義，創造令人驚喜的發展業績。
