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要說豪宅哪里多，在廣州必須提到海珠。

上半年，海珠網簽套均總價1584萬，均價98147元/平，雙雙超過了天河，豪宅化趨勢日益明顯。

(資料圖)

看上半年的成交TOP10排行，海珠的越秀·琶洲南TOD穩居榜首，成為廣州上半年唯一一個業績超百億的項目。其超113億的成交額，是第二名的接近兩倍。

不過，海珠雖然豪宅成績好，但在市場上比天河世界大觀、荔灣白鵝潭、番禺萬博等區域，還是少了一點熱度。

究其原因，海珠在土拍方面稍遜一籌。

眼瞧近期土地出讓火熱，海珠出招了，掛出上壓箱靚地上涌果樹公園北側地塊，誠意十足。

天賦地段，相當能打

先看地段。

上涌果樹公園北側地塊的位置，位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，受琶洲輻射，算是比較能打。

而且它是少有的，在配備豐富商業及便捷的交通資源的同時，兼備頂級生態環境資源的板塊。

商業上，北側700多米處有合生廣場、萬達廣場等大牌商業MALL，日常逛街購物選擇非常豐富。

交通上，東側是廣州大道南，旁邊還有在建中的11號線上涌公園站和逸景路站，自駕及地鐵出行都比較方便。

圖片來源： 合富研究院

生態上，南側是上涌果樹公園，周邊還有海珠湖生態濕地公園等，一眼望去，便能看到大片綠景。

而且一路之隔還有海珠區人民政府、海珠區紀檢委、海珠區財政局海珠婦聯、財政局。

可見，地塊落地后，周邊公務員、布匹市場的老板們、琶洲高級“打工人”，以及來自天河、越秀等區域的換房客，都會是潛在客戶，購買力不弱。

地塊自身，亮點多多

再來看看地塊自身，也是亮點頗多。

其一，體量頗大，總占地面積約17.7萬㎡，總建筑面積約63.5萬㎡。

圖片來源：廣州資源公共交易中心

除了居住用地外，該地塊還有一塊中小學用地、一塊服務設施用地以及三塊商業用地組成，業態豐富，賦予了更高的價值。

地塊控規圖

其二，起拍總價高，超過111億。

這一拿地成本，是世界大觀地塊的1.6倍，同時也超過2021年的赤沙車輛段TOD地塊。

在廣州宅地土拍歷史上，能排到總價TOP5，是海珠區總價最貴的地塊。

若最終搶到封頂價，以溢價15%計算，樓面價去到3.5萬/平。剔除配建后，樓面價或要去到5萬+/平。

其三，容積率低，最高才3.0。

低密住宅向來更珍貴，珠江新城平均容積率5.0-7.0。

查看海珠的在售盤，就會發現：容積率<3.0的盤，均價至少是8萬起步的豪宅。

因此，該地塊有可能開發類似湖光悅色，15-17層高的洋房小區，大概率會是中高端豪宅。

圖片來源：合富研究院

其四，或引入中大附名校。

地塊規劃了15年教育資源，包含了一個托兒所、一個12班幼兒園、一個18班小學和一個72班完全中學。

在家門口能從幼兒園讀到高中，這種“頂級”的教育待遇，全海珠區也沒有幾個。

更有小道消息稱，這可能引入中大附中系名校。

2020年，規劃和自然資源局官網上公示了中山大學附屬國際創新谷示范中學的選址意見書，學校選址于新滘西路北側、廣州大道南西側、上涌果樹公園對面。

位置正是上涌果樹公園北側地塊。

這所學校的目標極高，在相應的報告里，曾提到，力爭5-10年的時間，要建成廣州市綜合排名前5的學校。

優質教育資源加持，將進一步拉升地塊整體溢價能力及去貨速度。

綜合來說，在主城區，能夠兼顧區位、配套、交通、生態的大體量地塊，屈指可數，極具稀缺性。

不過，地塊體量大，總價不低，對開發商的開發要求會相對高。

根據線報，保利、越秀、中建等國央企，都對這塊地表達了極強的興趣，看來又要上演一場龍爭虎斗。

未來，海珠或者再多一個保利“天”字系，越秀“和樾”系產品。

競爭對手少，可能是下個10萬+項目

更重要是，海珠的市場環境非常適合大搞改善盤：

首先，從市場角度看，近年海珠區豪宅化趨勢明顯，市場對“優勢產品”的承接力充足。

海珠區“千萬級以上”物業成交比例由2021年的28%上升至67%。

這些項目的主力戶型基本在120㎡以上，在售均價多數超10萬元/㎡。

圖片來源：合富研究院（2023年數據為上半年）

其次，目前海珠的在售貨量不多，地塊周邊的一手在售項目基本處于尾貨階段，保利四季和頌余貨不足200套，同樣帶湖景資源的保利湖光悅色余貨僅80套。

而全新盤琶洲·樾，也就是越秀新港東項目， 首推建面約261㎡的五房戶型，起步成本就要近3000萬。

不僅貴，還貨少。其全盤總量才135套，如沒意外，地塊未開盤就能售罄。

最后，周邊二手房樓齡普遍較為老舊，置 換需求比較強。

次新電梯房逸景翠園，掛牌價5-7萬元/㎡，其它大部分房源已經超20年。

截圖來源：貝殼

要知道，周邊近15年以來只有一個新盤上市，堆積了很大一批改善置換客群，想來 上涌果樹公園北側地塊會是大家關注的“重點選手”。

從產品開發角度看，地塊擁有優越的板塊資源價值 及自身條件，有機會成為今年的下一宗搖號地，估計很大概率會沖擊10萬+/㎡。

地產少年將會持續關注上涌果樹公園北側地塊的土拍、開盤等信息， 感興趣的朋友可以掃碼關注我們的【地產少年2023土拍交流群】。