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碧桂園集團的債務問題如芒在背，而旗下碧桂園文商旅卻在積極擴張。

(資料圖片僅供參考)

據不完全統計，過去一個多月，碧桂園文商旅新拓的項目就達到7個，迅速把業務版圖做大了三分之一。

目前碧桂園文商旅全國在管籌備項目數量已超20個。

近期新拓展的項目包括：成都天府國際生物城商業項目、河南靈寶源浩新時代廣場項目、四川南充市西充縣東風西路項目、廣西南寧GIG國際金融資本中心商業項目、四川德陽銀鑫五洲廣場項目、遼寧錦州家樂匯項目及青島西海岸瑯琊印象城項目。

相信很快，上述新拓商業項目將以“碧系”品牌重新亮相。

在碧桂園文商旅的擴張計劃中，包含“碧樂城”、“碧樂時光”、“碧樂匯”、“城市高端購物中心”、“特色主題商業”5條商業產品線，分別對應城市型一站式購物中心、區域型商業街區以及社區型購物中心等，以便于快速復制落地。

對規模的崇尚和追求早已刻在碧桂園的基因里，碧桂園文商旅計劃“5年內形成100億元以上的輕資產營收”。由此可預見，在母公司不陷入流動性危機的前提下，碧桂園文商旅接下來很可能還將有更多外拓的動作。

然而，碧桂園過去以迅速做大規模的方式，確實在住宅市場無往不利，但放在商業不動產運營領域，或并不會產生相同能級的優勢。

特別是，僅從新拓展的項目來看，碧桂園文商旅拓展市場的偏好，依舊更多以三四線城市為主——這正是當前商業不動產風險最大的領域之一。

第三方數據顯示，2023年1-5月一線城市商業地產的大宗交易數量為42宗，二線城市城市為71宗，涉及三四線的交易不足20宗。

盡管碧桂園文商旅目標是通過輕資產運營以取得收益，而非交易。但交易市場上的相對冷淡，在一定程度上也反映了三四線城市商業不動產的收益疲弱，整體市場對三四線城市商業不動產的投資持謹慎態度。

此外，從2023年1-5月新開業購物中心的城市分布來看，一二線城市占比增加，說明在當前商業地產市場供需兩弱的情況下，企業布局更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

這種分化趨勢，與租金水平和空置率的變化線性相關。

今年上半年，一二線城市的購物中心租金同比上升2%-5%，深圳、上海、杭州等城市甚至創下了歷史新高；反觀三四線的中小城市租金水平整體下降約1.5%，僅少部分可以實現回升。

空置率方面更使得三四線的前景愈發艱難，以北京、杭州、上海、廣州為代表的一二線城市空置率低于10%，部分新拓購物中心甚至達到5%以下；而以海口、江門、汕頭、宜賓為代表的三四線城市的空置率普遍在14%-18%之間。

事實上，瞄準三四線城市布局商業不動產并不是個新思路。

盡管三四線城市的商業氛圍較弱，但在過去幾年房地產行業整體高速發展的黃金時期，大量的商場、寫字樓、酒店等商業不動產，伴隨著住宅向三四線滲透。

一方面，是寄望于開發了相對空白的市場、錯位發展。另一方面，純住宅用地的出讓減少，讓很多商業不動產作為“副產品”在三四線市場快速涌現。

但由于經濟增長和消費能力有限，大量商業不動產的突然涌現，三四線城市商業已出現局部過量飽和的情況。而在商業氛圍相對濃厚的的區域，更是早已神仙打架，競爭異常激烈，其中不乏萬達、吾悅等強勢品牌已下沉其中。

可以說，目前三四線城市的商業市場已經趨于飽和，但由于整體水平還不高，仍以傳統住宅底商及商業街區為主，若碧桂園文商旅能夠充分利用其品牌和運營優勢，為市場提供提供高水平的產品和服務，則不失為一個不錯的突破口。

只是，在飽和市場下，已基本難與友商一起做大蛋糕，碧桂園文商旅每一次突破，或都意味著其它運營商的一次敗退。