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文/十一弟

(資料圖片僅供參考)

最近，匯豐銀行下調(diào)了今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，大約為5.3%。

匯豐銀行在此前的預(yù)測(cè)是6.3%。

原因是受到了房地產(chǎn)行業(yè)的拖累，而且老百姓的消費(fèi)信心，也受到了影響。

幾乎同時(shí)，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)刊發(fā)了一篇文章——

“房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖受阻，仍處于調(diào)整期且恢復(fù)緩慢，市場(chǎng)仍面臨不少困難。”

它鼓勵(lì)應(yīng)該進(jìn)一步穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心、促轉(zhuǎn)型，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的作用。

無(wú)論從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的官方數(shù)據(jù)，還是從近期市場(chǎng)成交量和價(jià)格，都能看到當(dāng)前樓市復(fù)蘇乏力。

房?jī)r(jià)下跌的城市在增加，北京、上海等熱點(diǎn)城市的二手房，價(jià)格跌幅居前。

今年，很多人看好房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

結(jié)果，它卻像拼多多的砍一刀，總是差那么0.01%。

但反觀土地市場(chǎng)，風(fēng)景這邊獨(dú)好，與銷售端反差鮮明，越來(lái)越火爆了。

這兩天，廣州又在賣地了。

其中，天河區(qū)員村掛牌了一塊住宅用地，起拍價(jià)十九億。

這塊地的起拍樓面價(jià)，每平米接近五萬(wàn)。

在廣州土拍史上，提前鎖定了前十，注定要成為一塊地王。

保利、中海、華潤(rùn)、招商、越秀、建發(fā)等國(guó)央企均有報(bào)名，光是保證金，就收了上百億。

在觸及政府最高限價(jià)以后，有三十五家開(kāi)發(fā)商，進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。

不到3%的中簽率，最后好運(yùn)氣落在了一家陌生企業(yè)的頭上——

佛山市南海雅置投資有限公司。

南海雅置的背后，是一家化工企業(yè)——廣東華創(chuàng)化工有限公司，主要生產(chǎn)銷售電鍍化工原料。

這兩年，華創(chuàng)化工開(kāi)始涉足房地產(chǎn)了，之前是在佛山，今年又在杭州、廣州拍地了。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，華創(chuàng)化工傍上了大腿——保利。

今年四月份，南海雅置在杭州余杭區(qū)搖號(hào)搶到的一塊住宅用地，已經(jīng)交給了保利。

它把項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，都質(zhì)押給了保利。

這意味著，盡管是以南海雅置的名義出面拿地，但保利才是背后真正的大地主。

廣州天河員村這塊地，南海雅置大概率也會(huì)交給保利，讓它來(lái)操盤(pán)開(kāi)發(fā)。

在南海雅置搖號(hào)中簽后，有些媒體抖出了包袱——

“廣州天河區(qū)新地王花落保利”。

這塊地最終以政府最高限價(jià)成交，總地價(jià)接近二十二億。

成交樓面價(jià)超過(guò)了5.7萬(wàn)/平米，在廣州土拍史上，排名第二。

房地產(chǎn)的政策基調(diào)，還是房住不炒。

樹(shù)大招風(fēng)，央企拿地王，名聲不好聽(tīng)。

今年，江浙地區(qū)、東南沿海的一些實(shí)業(yè)企業(yè)，出現(xiàn)在了土地拍賣會(huì)。

在北京、杭州等熱點(diǎn)城市，他們跟開(kāi)發(fā)商一起競(jìng)拍搖號(hào)，來(lái)勢(shì)洶洶。

這些實(shí)業(yè)企業(yè)拍地，背后驅(qū)動(dòng)策應(yīng)他們的，其實(shí)是建發(fā)、保利這樣的國(guó)央企。

轟轟烈烈拿地的時(shí)候，看似實(shí)業(yè)企業(yè)殺回了房地產(chǎn)。

但實(shí)際上，真正的金主，還是國(guó)央企開(kāi)發(fā)商。

等土地一到手，他們就會(huì)慢慢浮出水面。

過(guò)去兩年里，廣州樓市行情不太景氣。

可是，土地市場(chǎng)卻走出了逆向軌跡，地價(jià)越拍越貴。

今年，這些高價(jià)地陸續(xù)開(kāi)盤(pán)入市了，房?jī)r(jià)水漲船高。

去年下半年，保利在廣州海珠區(qū)拍下了一塊住宅用地。

樓面價(jià)超過(guò)了4.8萬(wàn)/平米，在廣州土拍史上，排進(jìn)了前十。

這塊地被開(kāi)發(fā)成了“保利·四季和頌”，今年上半年開(kāi)盤(pán)入市，賣到了九萬(wàn)左右。

項(xiàng)目體量很小，只有兩棟樓，總共一、兩百套房源，自身幾乎不帶配套。

又挨著鷺江、康樂(lè)兩大城中村，周邊的二手房?jī)r(jià)格，也就五、六萬(wàn)。

它唯一的賣點(diǎn)，就是位于廣州大道南的地段。

但由于地價(jià)實(shí)在太高，四季和頌的開(kāi)盤(pán)價(jià)，賣得更貴。

這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，硬生生讓保利拉高了一大截。

其實(shí)，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，地王很難解套。

比這次廣州天河員村地塊更貴的，是廣州城投拍下的越秀區(qū)一塊住宅用地。

三年前，越秀地塊的樓面價(jià)，高達(dá)6.5萬(wàn)/平米，一舉成為廣州單價(jià)地王。

廣州城投拍下這塊地之后，囤在手里，整整擱了三年，解不了套。

過(guò)去三年，廣州城投進(jìn)退兩難，連項(xiàng)目案名都定不下來(lái)。

原本命名為“廣州城投·領(lǐng)越壹號(hào)”，打算在去年就入市了。

結(jié)果拖到了今年，現(xiàn)在又改成了 “廣州城投·東園公館”。

十一弟查了下，最近，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)拿到預(yù)售證了，即將入市開(kāi)盤(pán)。

廣州城投熬了三年，終于不想再等了。

據(jù)說(shuō)，東園公館的吹風(fēng)價(jià)，每平米將會(huì)賣到十二萬(wàn)以上。

從目前廣州的樓市行情來(lái)看，房?jī)r(jià)確實(shí)有了松動(dòng)的空間。

就連珠江新城的富人們，都已經(jīng)扛不住了，開(kāi)始降價(jià)拋售。

反倒是土地市場(chǎng)的異化，樓面價(jià)越拍越貴，入市的房?jī)r(jià)水漲船高。

國(guó)央企還在不斷拿地，死死地咬住了價(jià)格，絲毫不愿意放松——

牛奶，寧愿倒進(jìn)河里，也不能降價(jià)。

跟掙扎在生死線的民營(yíng)房企不一樣，國(guó)央企不差錢，熬得起。

民營(yíng)房企困在了債務(wù)泥潭里，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，窮得利息還不上。

國(guó)央企開(kāi)發(fā)商都在忙著大躍進(jìn)，瘋狂拿地，富得利息花不完。

他們的拿地力度，取決于銀行的打錢速度。

前幾天，廣州最大的國(guó)企開(kāi)發(fā)商——越秀地產(chǎn)，剛在港股完成了76億的配股融資。

大手一揮，它就在北京拍了一塊地，花掉了79個(gè)億。

這一輪市場(chǎng)調(diào)整，民營(yíng)房企慢慢認(rèn)清了房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。

而國(guó)央企這些高端選手，還在自定義玩法。