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最近，樓市政策下一步將如何優(yōu)化成為焦點(diǎn)，不少城市已經(jīng)出招。其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”和存量房貸利率調(diào)整的落地備受關(guān)注，許多購(gòu)房者也在期待。

存量房貸利率調(diào)整要來(lái)了？

(資料圖)

8月29日，農(nóng)行召開(kāi)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，農(nóng)行副行長(zhǎng)林立在回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整一事時(shí)表示，近期人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。我們的體會(huì)是，這個(gè)意見(jiàn)一方面有利于減輕部分存量居民貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力。在有關(guān)政策方案明確后，我們將抓緊制定具體的操作細(xì)則，會(huì)盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備，做好系統(tǒng)銜接。作為國(guó)有大行，我們堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不用來(lái)炒的”定位，凡是有利于老百姓的事情，我們都會(huì)盡力做好服務(wù)。

同日，招商銀行召開(kāi)了中期業(yè)績(jī)交流會(huì)，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文表示，從央行的發(fā)聲來(lái)看，“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo)”。他判斷存量房貸利率下調(diào)也是勢(shì)在必行，是大概率事件。目前來(lái)看招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案，主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好。

關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的問(wèn)題，在近日舉行的中信銀行2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該行副行長(zhǎng)謝志斌表示，中信銀行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，已對(duì)本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行了及時(shí)的梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。基于目前掌握的信息來(lái)看，同業(yè)各行對(duì)政策的理解也是不盡相同的。

也是在29日，一張《關(guān)于召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播，圖中顯示交通銀行擬于8月30日召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議。記者就個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整咨詢交通銀行深圳分行，工作人員表示目前還沒(méi)下發(fā)具體通知。

一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”仍未落地

除了存量房貸利率調(diào)整，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”也備受關(guān)注。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。該文件明確，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也就是說(shuō)，具體是否實(shí)施，將由各城市自行決定。

而在深圳，就有市場(chǎng)傳言指出“認(rèn)房不認(rèn)貸”細(xì)則落地，包括異地多套房產(chǎn)或有貸款，只要深圳無(wú)房，都可以按照首套房首付比例、貸款利率認(rèn)定。不過(guò)，記者向中國(guó)銀行、招商銀行、寧波銀行、交通銀行等個(gè)貸部進(jìn)行咨詢，截至29日銀行工作人員均回復(fù)暫時(shí)沒(méi)有收到相關(guān)文件。“這不是某一家銀行是否執(zhí)行的問(wèn)題，我們目前還沒(méi)有接到相關(guān)的通知。”

一般來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。貝殼研究院認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善性群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。進(jìn)而新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

市場(chǎng)反應(yīng)如何

不管是“認(rèn)房不認(rèn)貸”還是存量房貸利率調(diào)整，核心一二線城市的樓市新政細(xì)則有望陸續(xù)落地。

作為超一線城市的深圳，相關(guān)政策仍未發(fā)生變化，市場(chǎng)各方的反應(yīng)如何？深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房交易量為667套，環(huán)比增長(zhǎng)8.3%。與此同時(shí)，二手房在售量繼續(xù)回升，業(yè)主出售意愿有所增強(qiáng)。

記者對(duì)多位片區(qū)資深房產(chǎn)中介經(jīng)理進(jìn)行采訪，他們均認(rèn)為無(wú)論是業(yè)主還是購(gòu)房者的心態(tài)還是在等待政策細(xì)則的出臺(tái)。“大家其實(shí)都在‘等’，但預(yù)期似乎很一致，就是現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)跟以前不一樣，所以都比較冷靜。”

與此同時(shí)，深圳多個(gè)樓盤(pán)還傳出收回折扣的消息，但也有開(kāi)發(fā)商隨即進(jìn)行澄清，如華潤(rùn)置地深圳大區(qū)在其官方公眾號(hào)發(fā)布澄請(qǐng)說(shuō)明稱，“近日，公司了解到網(wǎng)絡(luò)上流傳關(guān)于潤(rùn)曜府銷售價(jià)格的會(huì)議紀(jì)要截圖，經(jīng)核實(shí)項(xiàng)目沒(méi)有召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，也沒(méi)有關(guān)于價(jià)格方面的調(diào)整決策。關(guān)于價(jià)格方面的消息一切以項(xiàng)目售樓處公示為準(zhǔn)。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，“金九銀十”即將來(lái)臨，房企應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)，做好營(yíng)銷規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售的有效恢復(fù)，改善現(xiàn)金流。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍則認(rèn)為，由于目前一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在冷熱并存情況，且對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行的呼聲較高，預(yù)計(jì)一線城市有望在8月底至9月初陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，即使調(diào)控政策有所放松，市場(chǎng)也不可能馬上進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的通道，因此對(duì)于近期需要處置物業(yè)的業(yè)主，當(dāng)然可以先觀望，但如想順利出售物業(yè)，其定價(jià)仍需有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于一線城市，希望盡快出臺(tái)能調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度的政策，以促進(jìn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)健康的交易狀態(tài)。