住宅“公攤面積”要取消？！清華大學教授用一句俗語解讀
時間：2023-08-31 14:41:24
圖片來源：惠州某住宅小區大堂圖片來源：北京房山某即將交付新房的電梯間圖片來源：中新網圖片圖片來源：網絡圖片
(資料圖)
“房價跟公攤面積沒有太大關系，不是把公攤面積弄下來了，房價就能降下來，這是一個挺天真的想法。”近日，清華大學建筑學院教授尹稚對媒體表達了自己對公攤面積的想法。
近年來，因“公攤面積”引發的購房糾紛問題頻頻出現。“買100平方米得房70平方米”“購買建筑面積111平方米的房子，實際得房面積只有60平方米”“買69平方米公寓有37平方米是公攤”……
大家對“取消公攤面積”的呼聲也越來越高！
甚至有一位山西業主直接在社交媒體上發視頻稱，“電梯走廊比家里寬，能在走廊做的事情絕不在家里做。從娃娃做作業開始……”
不過也有網友直言，“客觀上說，公攤面積對購房者其實影響不大”。
由于關于公攤面積的投訴太多，近年來“取消公攤面積”的呼聲久居不下，全國政協委員洪洋就曾在去年兩會上建議，取消商品房公攤面積。
盡管2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成；但是洪洋指出，目前公攤哪些建筑、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，而業主毫無申辯權力，建議取消公攤面積，將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房。
取消公攤可行嗎？
盡管呼聲較高，但“取消公攤”依然任重道遠。如何改革完善相關配套制度，解決實施難度較大、周期較長，以及取消公攤面積后，開發商或最大化壓縮公共區域以節約成本等難題迫在眉睫。
中銀證券認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可以先從部分城市開始試點，并合理控制比例，增加透明度。
羊毛出在羊身上
“你要想明白這事兒是‘羊毛出在羊身上’的！” 清華大學建筑學院教授尹稚稱，房價按不含公攤面積是一種算法，含上公攤面積是另外一種算法，就像一場數字游戲，“不管怎么算，最后肯定是買家來買單的，它這種數字游戲其實沒有太多價值。”
尹稚表示，必要的公攤面積空間沒可能壓縮，這塊面積的大小由一系列剛性技術規范決定，不是你想壓就可以壓的。他舉例，防火通道規定2米，如果留1.5米是違法行為。
制約賣低得房率房子的開發商
易居研究院研究總監嚴躍進坦言，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。嚴躍進表示，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。
一位法律人士表示，首先，要解決計價方式問題。在法律層面上，要明確規定對外銷售只能按照套內建筑面積或套內使用面積銷售，不得以建筑面積方式對外銷售。其次，需要從法律層面明確規定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業主公約、物業服務合同當中。
易居研究院研究總監嚴躍進坦言，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。嚴躍進表示，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。
一位法律人士表示，首先，要解決計價方式問題。在法律層面上，要明確規定對外銷售只能按照套內建筑面積或套內使用面積銷售，不得以建筑面積方式對外銷售。其次，需要從法律層面明確規定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業主公約、物業服務合同當中。
多省市探索商品房
套內計價方式
事實上，近年中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見或提議，多省市積極探索商品房套內計價方式。
2002年，重慶市通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方規定的形式要求商品房現售和預售，都必須以套內使用面積作為計價依據。
2007年，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建（構）筑物房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區共有建筑面積不再分攤到戶。按照規定，以后廣州市民買房只需要計算套內面積就可以了，無需再管建筑面積。
2008年，北京市公布修訂后的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》并明確規定，新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。
2012年，香港政府發布通告，從2013年開始，二手房銷售要用“實用面積”來標價；2013年4月，香港政府發布《一手住宅物業銷售條例》，新房只能用“實用面積”來標價，實用面積并不包括空調機房、窗臺、閣樓、平臺、花園、停車位、天臺、梯屋、前庭及庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的范圍。
2019年，住房城鄉建設部公示的《住宅項目規范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。不過，在此后公示版本的征求意見稿中，已未見上述表述。
2022年，內蒙古住建廳針對內蒙古自治區政協委員王鳳華提出的《關于規范房屋“公攤面積”的提案》進行回復時也指出：“我廳將取消‘公攤面積’的建議，列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住房城鄉建設部。”
2023年，合肥市召開全市房地產工作專題會議，會議明確十大舉措，包括“大膽穩妥推進商品房‘現房銷售’試點’”為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”等。舉措中提到的“要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。
此外，近年來也有地方對公攤面積標注進行規范。
2021年，山東省住建廳發布相關通知，要求自2021年6月1日起，簽訂商品房買賣合時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。
綜自：中經新緯、上游新聞、正觀新聞、華夏時報、澎湃新聞、國是直通車等責編：韓婕
