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大家還記得嗎？2018年萬(wàn)科在開(kāi)年會(huì)的時(shí)候提出了一個(gè)非常驚悚的標(biāo)語(yǔ)，那就是“活下去”。

近日王石在參加2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會(huì)的時(shí)候再次提起了這個(gè)事情。

(相關(guān)資料圖)

王石解釋說(shuō)，實(shí)際在2018年的年會(huì)上， 萬(wàn)科提出了三句話(huà)，第一是“活下去”，第二是“活得久”，第三是“活得好”。

王石進(jìn)一步解釋到，現(xiàn)在來(lái)看，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)提出“活下去”是有先見(jiàn)之明的。“2018年過(guò)去后，2019年房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)‘小陽(yáng)春’，2020年之后我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。”

而且事實(shí)正如萬(wàn)科所預(yù)料那樣，最近幾年時(shí)間整個(gè)房地產(chǎn)確實(shí)不太好過(guò)，樓市成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商拿地或者開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的積極性也處于一個(gè)冰點(diǎn)。

在行業(yè)大變化之下，很多開(kāi)發(fā)商都因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題而出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至有些開(kāi)發(fā)商只能破產(chǎn)。

對(duì)這種突如其來(lái)的變化，我估計(jì)很多人都預(yù)料不到，甚至有很多開(kāi)發(fā)商都預(yù)料不到，但萬(wàn)科卻比別人早兩年看清了趨勢(shì)。

那未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)到底會(huì)朝什么樣的方向發(fā)展呢？萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)有什么新的判斷呢？王石在這次會(huì)議上給出了一個(gè)驚人的結(jié)論。

王石認(rèn)為，房地產(chǎn)不是結(jié)束了，而是剛剛開(kāi)始！

看到王石這個(gè)結(jié)論，很多網(wǎng)友都徹底炸鍋了，王石這葫蘆里到底賣(mài)的是什么藥？他們一邊喊活下去，一邊又說(shuō)房地產(chǎn)剛剛開(kāi)始，是不是因?yàn)榉孔淤u(mài)不動(dòng)了，所以又出來(lái)忽悠大家了？

其實(shí)王石說(shuō)的一點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)，大家跟著他們的屁股走就對(duì)了。

有人曾經(jīng)說(shuō)過(guò)如果大家看不清房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的方向，那就看萬(wàn)科，萬(wàn)科怎么做，大家跟著做就對(duì)了。

作為一家在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘近40年的企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的周期，萬(wàn)科基本上都經(jīng)歷了。

過(guò)去幾十年中國(guó)房地產(chǎn)起起伏伏，有很多開(kāi)發(fā)商一時(shí)非常亮眼，但后來(lái)泯然于眾，真正能夠經(jīng)歷40年所有周期的只有萬(wàn)科和中海等少數(shù)企業(yè)。

所以萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的洞察以及預(yù)測(cè)能力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他開(kāi)發(fā)商。

從萬(wàn)科的發(fā)展歷史來(lái)看，他們?cè)?jīng)經(jīng)歷了三次大的行業(yè)大危機(jī)，每次都能夠穿越周期并順利活了下來(lái)，而且活得越來(lái)越好。

第一次危機(jī)是1994年到1997年。

從1992年到1994年市場(chǎng)經(jīng)歷了大通脹，房地產(chǎn)爆炒，這幾年時(shí)間樓市的增長(zhǎng)率一直維持在40%以上，個(gè)別年份甚至保持三位數(shù)以上的增長(zhǎng)率。

在樓市爆火的情況下，有很多開(kāi)發(fā)商紛紛成立，還有很多企業(yè)紛紛到海外上市融資。

但在樓市一片爆火的背景下，國(guó)家已經(jīng)在開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)控，萬(wàn)科已經(jīng)嗅到了其中的危機(jī)，所以馬上積極轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科管理層做出“單一住宅化”的策略調(diào)整，砍掉非住宅業(yè)務(wù)，賣(mài)掉包括怡寶在內(nèi)的10幾家公司，只做純住宅。

對(duì)萬(wàn)科這種轉(zhuǎn)型很多人表示不理解，但1997年亞洲發(fā)生金融危機(jī)，很多開(kāi)發(fā)商都受到了影響，甚至有一些開(kāi)發(fā)商都破產(chǎn)了，比如當(dāng)時(shí)廣州三大地產(chǎn)之一的廣信地產(chǎn)就破產(chǎn)了，而萬(wàn)科卻順利躲過(guò)一劫。

第2次危機(jī)是2007年到2008年。

2004年到2007年可以說(shuō)是我國(guó)樓市又有一個(gè)瘋狂的時(shí)期，這幾年很多城市的房?jī)r(jià)上漲得非常快，全民紛紛加入到炒房行列當(dāng)中。

但在樓市火爆的背景下，萬(wàn)科再次主動(dòng)調(diào)整，2004年他們明確了由專(zhuān)業(yè)化到產(chǎn)業(yè)化和精細(xì)化發(fā)展的有質(zhì)量增長(zhǎng)戰(zhàn)略；2005年又對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

但即便如此，萬(wàn)科仍然沒(méi)有能夠躲過(guò)2008年的金融危機(jī)。

次貸危機(jī)發(fā)生后，全球樓市都受到了很大的影響，我國(guó)有一些一線城市的房?jī)r(jià)幾個(gè)月時(shí)間就跌了30%以上，個(gè)別小區(qū)甚至跌幅超過(guò)50%。

受此影響，很多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收和利潤(rùn)都出現(xiàn)下降，2008年萬(wàn)科也遭到了史上第1次負(fù)增長(zhǎng)。

只不過(guò)憑借之前的積累，在危機(jī)發(fā)生之后，萬(wàn)科開(kāi)始選擇更加穩(wěn)健的發(fā)展，手握大量的現(xiàn)金，而且負(fù)債率相對(duì)比較低，所以很快就恢復(fù)了活力。

第3次危機(jī)是2020年到現(xiàn)在。

2020年到現(xiàn)在發(fā)生的樓市危機(jī)，可以說(shuō)是我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中經(jīng)歷的最大一次危機(jī)，而且是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次危機(jī)。

在這次危機(jī)當(dāng)中，很多頭部的開(kāi)發(fā)商都不能幸免，有很多開(kāi)發(fā)商都因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)債務(wù)違約甚至破產(chǎn)。

但早在2014年的時(shí)候，萬(wàn)科就積極進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行多元化布局，而且在發(fā)展的時(shí)候相對(duì)比較保守，負(fù)債率明顯比頭部一些企業(yè)更低。

2014年開(kāi)始，萬(wàn)科就陸續(xù)布局了商業(yè)地產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓，物流冷鏈，物業(yè)管理，文化娛樂(lè)教育等多一種業(yè)務(wù)。

而且到了2018年，他們更是在行業(yè)內(nèi)率先喊“活下去”，充當(dāng)吹號(hào)人，當(dāng)時(shí)很多人都說(shuō)，萬(wàn)科瞎著急，擾亂人心。

但事實(shí)證明，萬(wàn)科的預(yù)測(cè)再一次對(duì)了。

雖然這兩年的樓市危機(jī)也對(duì)萬(wàn)科造成了很大的沖擊，但因?yàn)樨?fù)債率相對(duì)比較低，再加上有其他業(yè)務(wù)做支撐，所以萬(wàn)科的整體營(yíng)收和利潤(rùn)并沒(méi)有受到太大的影響。

在一些民營(yíng)頭部開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂等各種風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，萬(wàn)科仍然能夠從容的去面對(duì)。

2022年萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5038.4億元，同比仍然增長(zhǎng)11.3%，而歸母凈利潤(rùn)凈潤(rùn)也達(dá)到226.2億，同比還保持0.4%的正增長(zhǎng)。

雖然萬(wàn)科在規(guī)模上讓出了頭把交椅，但卻讓經(jīng)營(yíng)變得更穩(wěn)健，此刻我相信那些處于危機(jī)當(dāng)中的開(kāi)發(fā)商是非常羨慕萬(wàn)科的。

而萬(wàn)科之所以能夠從容面對(duì)每一次危機(jī)，主要是他們?cè)谖C(jī)到來(lái)之前就嗅到行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，所以提前好幾年布局，這明顯已經(jīng)成為了行業(yè)的標(biāo)桿。

所以這次看到王石再次說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不是結(jié)束，而是剛開(kāi)始的時(shí)候，很多人都充滿(mǎn)興趣，王石的判斷會(huì)再次正確嗎？

我個(gè)人覺(jué)得王石的判斷大概率是正確的 。

首先王石所說(shuō)的開(kāi)始，并不是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)像過(guò)去幾十年那樣高速增長(zhǎng)，而是房地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的時(shí)代。

一方面是經(jīng)歷這次危機(jī)后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)大洗牌，真正能夠留下來(lái)的基本上都是那些頭部企業(yè)。

而未來(lái)雖然樓市不可能快速增長(zhǎng)，但是市場(chǎng)規(guī)模還在那，樓市仍然會(huì)保持10萬(wàn)億以上的規(guī)模，這樣留下來(lái)的頭部開(kāi)發(fā)商分到的份額反而有可能更大，所以潛在的機(jī)會(huì)反而更多。

另一方面跟房地產(chǎn)有關(guān)的延伸行業(yè)未來(lái)有大量的市場(chǎng)空間。

提到房地產(chǎn)行業(yè)，不一定全都是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，這里面還包括租賃市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理等一些行業(yè)。

未來(lái)隨著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸進(jìn)入尾聲，圍繞存量樓盤(pán)而延伸出來(lái)的一些產(chǎn)業(yè)，反而有更大的發(fā)展空間。

所以王石說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不是結(jié)束而是剛開(kāi)始，其實(shí)也有一定的道理。